Kira Artış Oranı -Kira Bedelinin Tespiti
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira parasının belirlenmesi ve ödenmesinde yasal sınırlandırma getirilmiştir. Kanunun 344. maddesi ile getirilen yasal sınırlandırma kiracının tacir olması durumunda madde 344’ün uygulanması sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Sekiz yıllık süre 01.07.2020 tarihi itibari ile sona erdiğinden artık tarafları tacir olan iş yeri kiralarında da madde 344 uygulanacaktır.
TBK madde 344’e göre tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. TÜFE artış oranına göre kira parasını belirlenmesi beş yıl süreyle geçerlidir.
Maddeye göre taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yeralan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Kanunun aşırı ifa güçlüğü başlıklı Türk Borçlar Kanunu madde 138 maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Beş Yıllık Kira Döneminden Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi hususunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın akdin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmiş ise beş yıllık süreden sonra kira konusu taşınmazın aylık kira parası olağan rayiç, yörede oluşan emsal kira bedelleri ile hak ve nesafet kuralı dikkate alınarak tespit olunacaktır. Beş yıllık kira dönemi sonunda hakim mecurun aylık kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmayacaktır. Açılan kira tespit davasında hakim taraflarca gösterilen emsalleri de dikkate alarak mahallinde yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hak ve nesafete göre TBK madde 52 gereği indirim, eski kiracılık sıfatı nedeniyle, yaparak ödenmesi gereken yeni dönem kira bedelini belirleyecektir.
TBK madde 344/3, “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri” ifadesini kullanmıştır. Yasal düzenlemeyle amaçlanan beş yıllık süredeki amaç akit başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin sona ermesidir.
Kira tespiti davası hangi taşınmazlara ilişkin açılabilir?
Kira tespit hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344’te düzenlenmiştir. Kira tespit davaları ancak konut ve çatılı iş yerine tabi taşınmazlar için açılabilir. Konut ve çatılı iş yeri hükümleri ise Türk Borçlar Kanunu 339 ila 356 maddeleri arasındadır. Kira tespit davası açılabilmesi için çatılı taşınmazların belediye sınırları içinde veya iskele ya da liman dahilinde olması gerektiren düzenleme ortadan kaldırılmıştır. Dolayısıyla tüm konut ve çatılı işyerleri için bu dava açılabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ na göre beş yıllık (1 + 4) sürenin dolması ile kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu madde 344 gereği kira sözleşmesinde artış şartı varsa kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabilir ancak kira sözleşmesinde artış şartı yoksa yeni kira döneminden en az 30 gün önceden artış iradesinin kiracıya bildirilmesi gerekmektedir.
Kira tespit davasında uygulanacak artış oranı ne olmalıdır?
TBK m. 344’e göre ilk beş yıl boyunca kiralanan taşınmaza uygulanacak artış oranı 2019 tarihine kadar ÜFE artış oranıydı. 2019 yılında yapılan değişiklikle artış oranı yerini TÜFE artış oranına bıraktı ancak TÜFE artış oranı beş yıla kadarki kira sözleşmeleri için geçerli olup beş yıl dolduktan sonra hakim TÜFE oranı ile bağlı kalmadan emsal taşınmazlara göre rayiç kira bedeli belirleyebilmektedir.
Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa kira parası arttırılabilir mi?
Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa kiralayanın yeni kira dönemi gelmeden önce TBK madde 345’e göre en az 30 gün önceden artış iradesini kiracı tarafa bildirmesi gerekir. Kiralayan yeni dönem gelmeden 30 gün önce artış iradesini kiracıya bildirmeden dava açar ise tespit olunacak kira parası bir sonraki dönem için geçerli olmak üzere kabul edilerek hüküm kurulur.
Beş yıllık süre akit başlangıcından itibaren midir yoksa akit süresi bittikten sonra mıdır?
TBK madde 344’e göre hak ve nesafete göre kira parasının tespit edilebilmesi için akit yılını takip eden (1+4) 5 yıllık sürenin geçmesi gerekecektir. Akit yılını takip eden dört yıl boyunca endeks uygulanmak suretiyle ödenmesi gereken kira parası tespit edilir. Uygulanacak endeks TÜFE den yukarı olmamak şartıyla tespit edilebilir.
Kira tespit davaları ile ilgili daha detaylı bilgi edinmek için ofisimiz ile iletişime geçerek Sakarya kira avukatından destek alabilirsiniz.
Avukat Betül URUK